2022天津房產新政解讀及操作建議
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昨天傍晚，天津房產調控新政一出，就有網友發給哏叔，希望哏叔給大家做個解讀，抽空看了看，感覺力度不算小，但也基本是前期傳的那個版本，就回復網友：“嗯，肯定是利好，但效果還有待觀察，明天寫一篇吧?！?/p>
說實話，作為首都門戶和護城河的直轄市天津，能下決心出這么個政策，其實挺不容易的，按照慣例，在房產調控方面，天津一直是跟在北京后面有樣學樣的，那樣更穩妥，也才能一貫保持正確。
包括17年那次嚴厲的限售限購二套六成的調控政策，也基本是如此操作的。
只是，天津畢竟不是聚集了整個北方資源的北京，甚至也不是南方級別稍低的蘇州南京，一個政策調控下來，和大多數北方城市一樣，竟然是踏踏實實，頭也不回的跌了整整五年。
可以說，在踐行“房住不炒”這四個字方面，天津成了全國真正的楷模。
只是，天津老百姓的資產，大概除了和平學區房這個幾年前就被哏叔稱為“整個北方優質資產”的個例以外，全部都經受了25-40%的縮水。
前天有個網友來咨詢，說她17年200來萬買的環城次新房，為了孩子26年上學想賣了換學區房，現在掛牌價已經降到了145萬，還沒什么人看，好不容易來了個買主，最多才出到130萬，問哏叔賣還是不賣？
忍痛割肉賣了吧，又怕新政出來漲。
不賣吧，又怕以后連130都賣不出去。
而最讓她心痛的，是她想買的，17年同樣200萬出頭的學區房，現在已經漲到了接近300萬，自己的從200變成130，想買的從200漲到了快300,五年下來，資產凈值竟然差出了一倍還多，真的是欲哭無淚。
她說五年前還沒有孩子，怎么可能會把人生的第一套房買成老破小學區房呢？
現在為了孩子上學，不得不去置換，又會不會追漲殺跌呢？
其實，她面臨的，是很多家長面臨的問題。
當然，哏叔給了她相對較好的解決方案，這篇主要說說她最關心的問題：
“新政后房子會不會普漲?”
哏叔回給她一個字：難！
昨晚新政剛一公布，就被中介各種刷屏，有的曬昨晚售樓處簽約多少套，有的表示優惠馬上會取消，制造各種“不買就沒了”的緊張氣氛。
可見，多數人會認為，新房應該是新政最大的受益板塊。
但是，昨晚緊隨新政，天津馬上又發布了新的一批“土地出讓信息”。
事實上，這才是最需要新政，也將會是新政最大的受益者。
至于二手房，看房人會明顯增多，一些因缺錢急賣的，價格明顯低于同戶型價格的房子，可能會有較快速的成交，至于大多數二手房，新政影響還遠遠不會到來。
那二手房能不能起來呢？
哏叔教大家一個方法：倒著看：
先看這次掛牌的新地的土拍情況：
舉個例子吧：
像市區的河西，這次拿出了看家的老底：
老梅江最后一塊絕版地塊，
如果這塊地競拍激烈，最后成交價遠遠超過起價（要看限制是否也放開），反過來一算未來的售價，如果遠超周圍老梅江二手房，那這個比價效應將會迅速傳導到周圍的二手房，這個拉動效應是肯定要超過這次新政對那個區塊二手房的影響的。
反之，如果舉牌者寥寥，甚至底價成交，對周圍二手房幾乎就沒有影響。
而新梅江擬掛牌的兩塊地的最終成交情況，將對整個新梅江目前在售的新房產生重要的心理影響，超預期價很多成交，周圍新房不但會取消優惠，還真有可能將這兩年下調的價格慢慢漲上來，反之，洗洗睡吧，近幾天售樓處怎么漲上去的價格，過幾天還會偷偷的降回來，甚至更低也說不定。
所以，一件事情的結果究竟會如何發展，要看這件事發生后的最大利益方的表現和引導示范作用，簡單說來，就是：
地價~新房價~二手房價，緊盯這三者的關系，以及能不能形成有效傳導。
當然，即使最后傳到了二手房，也不可能再發生15-16年那樣雞犬升天的上漲行情了，經過這五年的風險教育，什么是優質區域和優質資產，相信大多數人都心里有數了：
都想趁新政把自己手里“不夠優質甚至是差資產”賣出去換籌的結果，
很可能依然是誰都賣不出去。
可以找一找哏叔很久以前的一篇文章：《越是難賣的房子，越要抓緊賣！》
事實上，每個人情況都是不同的，
對賣和買的節奏把控，其實要重于買賣本身。
至于有些自媒體宣傳的新政利好學區房，學區房要漲這些言論，
哏叔建議大家，要辯證的看：
對已經逆勢漲了兩年的和平學區房來講，目前正處于25年前上學的已上車完畢，26年大多數還未入場的空窗期，哏叔早就說過，全市性的房產新政，對和平學區房這個品種其實并沒有促漲作用，就算首套認定和二套比例降低讓一些人能進和平了，但不會起到決定作用，供需關系才是和平學區房一切行情變化的底層支撐邏輯。
哏叔曾在講座里給大家講過一個“果園摘桃三段論”的方法，目前依然對26年及
以后上學和平的家長制定買房計劃非常有操作指導意義。
至于和平以外的河西南開等區的學區房，因新政而產生快速上漲的可能性幾乎沒有，就算有極個別的上漲，也會是因為小區最低價那套賣掉了，剩下的最低掛牌價“自然順漲”而已，根本不用慌（婚房及上學急剛需除外?。?。
歸根結底，買房之前，還是先要識別什么才是真正值得買的優質資產，進而要分析整體供需關系，這其實正是哏叔在2022學區房講座里貫穿始終的主題。
當然，還要看整體大環境下一步的走勢，畢竟以天津這個城市的個性，不管出什么樣的政策，也不可能走出獨立于其他北方城市的獨立行情的。
新政的具體條款，全網都是各種解讀，哏叔就不做解讀了：
至于后續的操作建議，
哏叔給各位“家庭資產駕駛員們”總結了下面這句話：
“一慢二看三通過：”
慢：穩住，讓老弱病殘孕及抱小孩的旅客先走，這是該有的風度。
看:? 看土拍，再看區域內新房價格變動軌跡，看你想買的優質資產。
過：放心，等形成了明顯的區域傳導效應后，你再通過也來得及，
有網友擔心，那會不會錯過低價買入的機會呢?
我們每個人的一生，都會面臨很多危和機，
危中蘊含著機，但危后可能還有更大的危機。
偶爾的“錯過”其實并沒有那么可怕，
真正可怕的是因害怕“錯過”而犯下的“過錯”。
來源：
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